Aller au contenu

L'habitat dans l'Allier : une dernière décennie marquée par une accession à la propriété dynamique, mais des parcs locatifs fragilisés par une forte hausse de la vacance et une précarisation des locataires

Télécharger le document (pdf - 1 190 Ko)

Synthèse 

Entre 1999 et 2006, la baisse de population ralentit, en raison d’un solde migratoire positif. Cette attractivité retrouvée accroît les besoins en logements, même si ces derniers reposent essentiellement sur le desserrement des ménages. D’ailleurs, ce sont les ménages les plus petits et les plus âgés – surreprésentés dans l’Allier – qui contribuent le plus à la croissance du parc de résidences principales.

Cette croissance bénéficie surtout au parc occupé en propriété, qui a plus fortement progressé entre 1999 et 2006 (soit + 1 260 logements par an), que sur la période 1990-1999 (+ 650). Malgré un vieillissement qui s’accentue chez les propriétaires, les jeunes ménages sont de plus en plus nombreux à accéder. Cela s’explique par des parcours résidentiels qui se modifient, avec une accession à la propriété qui se réalise de plus en plus tôt.

Parallèlement, le marché immobilier a connu une forte période d’activité, jusqu’en 2007 pour l’accession, avec une hausse sensible du volume des mises en chantier et des transactions dans l’ancien. Néanmoins, entre 2008 et 2009, le nombre de mutations dans l’individuel s’est effondré, entraînant une baisse des prix (- 7%). Ceci a, malgré tout, amélioré le niveau d’endettement des accédants dans l’ancien, notamment pour les plus modestes, même s’ils sont moins nombreux à accéder.

Par ailleurs, c’est en périphérie des pôles urbains, voire aux franges des Communautés d’Agglomération, que le parc occupé en propriété a le plus progressé, mettant en lumière le phénomène de périurbanisation, avec des déplacements domicile-travail qui se développent de plus en plus loin des pôles d’emplois.

Face à cette dynamique, les parcs locatifs apparaissent d’autant plus fragilisés, même s’ils ont, en partie, bénéficié de l’attractivité retrouvée du territoire. En effet, la croissance du nombre de locataires est relativement modérée, notamment dans le parc privé, tandis qu’il connaît une progression continue dans le parc HLM, tout au moins jusqu’en 2006. Ceci s’explique, en partie, par une très forte baisse des effectifs des 25-39 ans, qui constituent l’un des « moteurs » du marché locatif.

Ainsi, globalement, les marchés locatifs se détendent, en raison d’un déséquilibre entre une demande atone et une nouvelle offre en augmentation. En conséquence, la vacance de marché progresse dans les secteurs privé et HLM, en touchant principalement le parc ancien. Ce dernier, sous l’effet d’une concurrence accrue et donc d’un niveau d’exigence croissant, apparaît davantage en difficulté.

Enfin, malgré la baisse des loyers induite par cette détente des marchés, les difficultés de paiement s’amplifient, en raison d’une précarisation des locataires, qui sont de plus en plus nombreux à bénéficier d’une aide au logement.

Ce qu'il faut retenir

Un accroissement des besoins en logements, lié à une attractivité retrouvée

Une hausse du parc de résidences principales qui concerne essentiellement les ménages les plus petits et les plus âgés

Une forte dynamique de l'accession à la propriété en individuel, qui se réalise de plus en plus jeune

Une progression modérée du nombre de locataires, en raison notamment d'une diminution des effectifs des 25-39 ans

Un marché immobilier actif jusqu'en 2008, mais un fort ralentissement en 2009

Une hausse de la vacance, notamment dans le parc ancien

Des locataires de plus en plus précaires et des difficultés de paiement qui s'amplifient

Une diminution de l'endettement des ménages accédants dans l'individuel ancien, liée à la baisse des prix du marché en 2009

Retour en haut de page