Le profil de la demande locative HLM entre 2004 et 2007, dans un contexte de détente des marchés

Synthèse

Dans le cadre des politiques publiques de l’habitat, et plus spécialement celles ayant trait au parc social, connaître la demande de logements HLM est essentiel, notamment pour la programmation. Première étude de l’observatoire sur cette thématique, l’analyse a donc pour objectif d’appréhender la demande exprimée, à travers les caractéristiques des ménages et leurs souhaits en matière de logement, dans une période de détente globale des marchés, liée en partie à la forte augmentation de l’offre neuve jusqu’en 2009.

Ainsi, la concurrence s’accroît entre les différents parcs et les choix se diversifient pour les ménages (accession/location, individuel/collectif, neuf/ancien, privé/public), notamment dans un contexte où, selon nombre d’interlocuteurs proches de la demande, les exigences des ménages sont plus élevées qu’auparavant.

Le parc locatif HLM de l’Allier (18 190 logements en 2008) est, dans une certaine mesure, impacté, avec une baisse du nombre de nouveaux demandeurs externes depuis 2007 (- 5% sur un an), alors que jusque là on constatait une progression continue. Parallèlement, la vacance s’accroît fortement en 2007, notamment celle de plus de 3 mois (+ 45%), qui se concentre principalement dans les immeubles collectifs situés en zone urbaine sensible (ZUS). D’ailleurs, selon les organismes HLM, la tendance s’est nettement accentuée en 2008 et 2009. Les logements individuels sont toujours très prisés, notamment en secteur urbain, même si certaines opérations trouvent difficilement preneur en secteur rural, non seulement en raison de leur éloignement des pôles d’emplois et de services, mais également du fait de l’inadéquation entre les niveaux de loyers et les revenus des ménages.

Cette situation s’accompagne, voire entraîne, des modifications du profil de la demande. La plus sensible est la nette précarisation de celle-ci, qui résulte à la fois d’une augmentation globale du nombre de demandeurs modestes et d’une baisse parmi les autres catégories de ménages, c'est-à-dire ceux qui ont davantage profité de l’offre nouvelle en accession ou en location. Face à cette progression de la demande précaire, le niveau d’attributions demeure stable, ce qui rend l’accès au parc HLM un peu moins aisé pour les ménages modestes, bien que ces derniers représentent de façon constante 82% des entrants.

Cette précarisation semble aller de pair – au moins en partie – avec la progression de la part des demandeurs aux revenus stables, ce qui confirmerait un certain afflux des travailleurs précaires vers le parc HLM. En effet, le nombre de demandes effectuées par des ménages dits « stables » est constant depuis 2004, alors qu’il diminue légèrement pour les ménages dits « fragiles », particulièrement sur le secteur urbain.

Dans le même temps, les ménages les plus jeunes sont de moins en moins nombreux à faire une demande de logement HLM, ce qui conduit à un certain vieillissement des demandeurs, avec une proportion de ménages âgés de plus de 40 ans en constante progression (+ 6 points entre 2003 et 2007), notamment la tranche des 50-64 ans. Ceci étant, les moins de 40 ans demeurent majoritaires chez les demandeurs, et sont même surreprésentés parmi les attributions de logements.

Enfin, le rôle du parc HLM dans l’accueil des familles monoparentales reste prépondérant au fil des années. En effet, alors qu’elles sont déjà nettement surreprésentées par rapport à leur poids sur l’ensemble des ménages du département, ces familles constituent désormais près de 30% de la demande externe en 2006 et 2007 (+ 5 points depuis 2004), soit un niveau équivalent aux attributions.

Ce qu'il faut retenir

Une baisse du nombre de demandeurs depuis 2007, associée à une augmentation de la vacance dans le parc HLM : en 2007, la demande diminue de 5%, mais la vacance de longue durée progresse de 45%, soit + 105 logements

Un parc HLM qui confirme son rôle social, mais qui doit faire face à une demande de plus en plus précaire :la part de ménages déclarant des revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM passe de 74% en 2004 à 82% en 2007

Les demandeurs aux ressources "stables" sont désormais les plus représentés :ils sont 49% en 2007, contre 42% en 2004

Bien que majoritaires, les demandeurs les plus jeunes sont de moins en moins nombreux :les effectifs des moins de 40 ans diminuent de 12% entre 2004 et 2007

Un rôle prépondérant du parc HLM dans l'accueil des familles monoparentales :leur part au sein de la demande est presque 4 fois plus importante que sur l'ensemble des ménages de l'Allier

Une diminution de la quittance et un logement plus grand, principales motivations des demandeurs :elles représentent 1 demande sur 4

Une très forte demande pavillonnaire, mais un délaissement des grands logements collectifs : les appartements de type 4 de moins en moins sollicités, notamment en ZUS