Loi de 89 / Décès / Transfert

Cass. Civ. I : 12.6.01

En cas de décès du locataire, le principe de résiliation de plein droit du bail d'habitation ne s'applique pas pour certaines personnes, qui, avant le décès, partageaient le logement avec le locataire. Ces personnes sont limitativement énumérées par la loi :

• conjoint survivant ;
• descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ;
• partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
• ascendants, concubin notoire, ou personnes à la charge du locataire qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de décès du locataire, le contrat de location leur est transféré.

La loi prévoit qu'en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A l'exception du conjoint et du partenaire " pacsé ", la loi exige des bénéficiaires une condition de communauté d'habitation, ainsi qu'une condition de durée de communauté d'habitation.

La Cour rappelle ici que le respect de la condition de durée de communauté d'habitation doit s'apprécier dans les seuls lieux loués.

Depuis le 1er juillet dernier, le conjoint survivant, cotitulaire du bail bénéficie d'un droit exclusif sur le bail d'habitation (sauf s'il y renonce expressément) et le conjoint survivant, qui ne peut se prévaloir de la cotitularité du bail, peut bénéficier du transfert du bail à son profit. Cependant, son droit n'est pas exclusif et si plusieurs bénéficiaires sont en concurrence, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

La première hypothèse vise les situations suivantes :

• les deux époux étaient signataires du bail ;
• le logement n'était pas affecté à un usage professionnel ou commercial et servait à l'habitation des deux époux.

La seconde hypothèse vise les situations suivantes :

• le conjoint survivant n'habitait pas avec le prédécédé ;
• le local loué était à usage mixte professionnel et habitation.